個人設計事務所で高気密・高断熱で健康的な家を建てるためのブログ

高気密・高断熱家を個人設計事務所で建てるまでの経過を記録。健康や幸福について考えます。土地探し、銀行ローン、プランニング、工務店決定、施工管理などで業界の構造上、ぶちあたった壁と乗り越え方を伝えていきたいです。

浴室編2

 さて、前回のパート1のつづきです。

 

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浴槽の素材や床材について触れてきましたが、その他のオプション等についてです。

 

浴槽はとにかく凸凹していると掃除が面倒になる可能性があるので、余計なものはつけたくない派です。

 

カウンターは、取り外しができるか、天板の裏の掃除がなさそうな形状の物を選ぶ。

 

鏡は、最小限!(なくても良いと思ったのですが、家族はいるというので。。)最近のは曇りにくいのかもしれませんが、結局曇って見えないのですから一緒と思ってます。

 

壁にタオルかけるところや、不要に物を置く棚をつけたりもいらないと思います。

 

あとは、窓ですね。。よくよく考えたら浴室の窓ってなんで付いてるんでしょう?

 

そりゃあ、山奥の高台に別荘のように建てて、風呂の窓から絶景が広がっているというならわかりますが(パンフレットはそんなのばかりですしね)、そんな家も稀でしょうし、その自慢の景色の窓も確実に曇ります。

 

いくら窓の性能が上がってきているとはいえ、浴室のように湿度が非常に高く、室内温度も高い状態であれば、窓も結露するからです。

 

お風呂入っているときは裸なので開けることもないですし、換気も24時間しているのであれば、浴後に窓を開ける必要もありません。(というか、乾燥対策に冬場は室内に湿気逃したいくらいです。換気システムに風呂場だけターボモードみたいなのがあればベストかな?)

 

とにかく、我が家のお風呂はシンプル・イズ・ベストで。考え方は人それぞれですが、お金をかけるなら設備より性能です!故障や破損したり、リフォームで入れ替えしたときに必要以上にコストが掛からないことのほうが重要ですので。

 

だいたい興味ないゾーンはかけたかなと思うので、次回からはちょっとこだわり持って入れたいと思っている設備についても書いていきたいと思います!

 

浴室編1

さて、続いて、浴室です。

 

もはや使っている素材が何かで、汚れ憎いか等を判断するしかないですね。(あんまりこだわりない)

 

サイズは一坪でもよかったのですが、子供と風呂に入ることを考えると少し広い方がいいかな?とゆうことで、1.25坪に。

 

肩の打たせ湯や天井からシャワーや、オイルや気泡をお湯に混ぜてだしたり、各社ハイグレードモデルには色々つけてますが、頻回に手入れが必要で、それでも浴槽より先に壊れるリスクの高いものをたくさんつける必要はないので、ミドルグレードくらいで十分かなと。

 

浴槽は、FRPよりはキレイな状態が保てそうな、人造大理石やガラスコーティングされたものにしたいですが、人造大理石もアクリル等の含有量がとかいいだすとメーカーの説明を信じるほかないので、おまじない程度に。ホーローも興味は持ちましたが、値段と釣り合うかとゆうところと、デザインがきにいるかとゆうのもあると思います。

 

余談ですが、人造大理石とゆうメーカーと人工大理石とゆうメーカーありますが、明確な違いないみたいですね。(営業さんの回答でしっかり確認してませんが)

 

あとは、気になるのが最近何社かが売っている乾きやすいけど、クッション性のある床。どう考えても耐久性なさそうだし、水分含んで内側カビだらけとかなりそう。

 

従来の床でも、漂白剤とか洗剤かけてごしごし擦るとダメいたいですからね。床暖房なんてのも浴室には不要でしょう。高気密高断熱で室内温度が均一なはずなので、柔らかさや表面のあたたかさよりキズつきにくさですかね。

 

こだわりないといいながら、長くなってきたので、パート2につづけます。

 

 

 

内玄関もあるといいかも

我が家が間取りのファーストプランで希望したのは内玄関でした。

 

玄関をお客さん用と家族用とに分ける発想です。

 

そんなに靴が多い家族ではないですが、子供のベビーカーなど何かと傘張るものも多い年代です。

 

扉を一枚閉めてしまえば外からは下駄箱もないスッキリした玄関に見えるのはいいなと思いました。

 

さらに、仕事の上着は毎日洗濯するわけではないので、帰ってきたらリビングの椅子にかけたり、ソファの上に置いたりしておくことが多く、家族から怒られます。

 

内玄関に仕事の服やコートをかけておくシステムは非常に合理的ではないか!と楽しみにしています。(とにかく、リビングに服をおかないために二階まで行き来するのが面倒なのです)

 

うっかりしてると朝も往復する可能性ありますし。。

 

玄関スペースにそこそこ土地面積を使ってしまうのが難点ですが、全体のバランス見ながら調整ですね。

洗面台

トイレに次いで、洗面台の選択です。

 

こちらも、清掃のしやすさと必要以上のメンテナンスコストがかからない方針で選びました。

 

家庭内で感染症を流行させることはそうそうないと思っていますが、一応水を出すハンドル等を介して感染することもあるため、センサー式で、奥の壁から直接蛇口が生えているタイプにしようと思っています。

 

ここで、注意すべきは蛇口の長さでしょう。短いほど掃除すべき凹凸は減るのですが、手を洗うときに奥の壁に当たるのは不衛生ですし、非常にストレスです。

 

あとは、ボール部分や蛇口部分だけでなく、周囲に手洗い用洗剤等の普段使うものを置くスペースかあるかも大切です。

 

我が家の場合は小さい子供がいますので、洗面したの収納が引き出し式で、ステップにもなることも重要でした。

 

以上のことから、パナソニックの洗面台で、一般的なサイズのものになりそうです。(規定サイズのほうが、長期でみるとリスクすくないですし。)

 

とゆうのも、一般的な脱衣場にある洗面とちがい、配置場所を廊下に出そうと思っているからです。

 

今すんでいるところでは、子供が手洗いするとき用に折り畳み椅子をおいていますが、廊下になるとそういったものをおいておきたくなくなります。

 

また、誰かがお風呂に入っていたら(特に、娘が大きくなったりしたら)、歯磨きやドライヤーをとりに脱衣スペースに入りにくくなったりするだろうとの予測から、外にあれば、入浴していようが関係なくなると思ったからです。(お客さん来たときとかもいいですし、廊下で手洗いしてからリビングにという導線も作りやすく、トイレの中に手洗いを作る選択肢もなくなり、コストダウンにも)

 

高気密高断熱もそうですが、間取り次第で暮らし方が大きく変わります。

 

今だけじゃなく、十年後まで見据えるのは難しいですが、出来る限り向き合って考えたいですね。

 

 

 

 

 

 

トイレ編

設備系で一番最初に決めたのはトイレでした。

 

キッチンやお風呂と比べると値段も安いですし、こだわるところも少ないので。

 

選ぶ基準は、どれだけ掃除が楽か。とメンテナンス費用です。

 

ウォシュレットとか好きな人は拘るのでしょうが、我が家は誰も使ってませんし、高気密高断熱の家になれば、便座を暖めたりも不要になるはず。(意外と電気代かかるようなので)

 

電気系はどうやっても10年過ぎてくるとガタがくるけれど、陶器の部分は長持ちする。となれば、便座部分だけとりかえられるものを選ぶべきですね!

 

ところが、最近多いタンクレスのスタイリッシュなものは、部品交換対応のみで、対応不可能な部分だと全取り替え。

 

でも、タンクあると掃除面倒だし家族はスタイリッシュさも求める。ってことで、一階はタンクレス、二階はタンクありにしてみることに。

 

蓋の自動開閉とかも無駄だなと思うので、無くていいけど、便器を汚れにくいよう水吹き掛けたりする機能はほしい。。とか悩んだ末にグレードは高めに。

 

あとは、縁の形状とかでメーカーはTOTO になる予定。

 

節水モードもすすんできてるけど、配管の傾斜とかの加減によっては水少なすぎてつまったりしやすいみたいですね。

 

水道代は電気代と比べたらそんなにバカみたいな値段でないので、ほどほどでいいのですが。

 

まぁ、国も水道事業民営化する方向なので、今後の値上がりは予想できませんがね。

 

 

 

 

 

 

 

住宅設備を選ぶにあたって

さて、間取りを考えながらも水回りを中心にユニットの設備関係も選んでいく必要があります。

 

順次検討したことを挙げていきますが、結論としては似たり寄ったりな気がします。とゆうか、カタログ見ても数値化して比較したりできない部分も多いですし。気に入った機能があるかないかかもしれません。

 

ハウスメーカーであれば、標準仕様があると思うので、逆に悩みは少ないかもしれません。(標準仕様からグレード上げたりすると倍近いねだんになったりすることもあるようですね)

 

バス、トイレ、キッチン、洗面などをパッケージ売りされてたりするのもあるんでしょうね。

 

また、会社によって「かけ率」と呼ばれる割引率もことなったりしているので、悩むなら安い方でいいかもしれません。(原価は本当はいくら?と思うような売り方ですね)

 

ただ、個人的に気を付けたいなと思ったことは最初に必要以上の設備にしないことです。

 

○条工務店のオーバースペック問題も少し触れましたが、何らかの理由で今の価格が維持できなくなったら、全館床暖房張り替えたり、デシカント修理したりに何百万も支出できるのでしょうか。

 

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キッチンやお風呂も必要以上に大きくすると、まだローンが残っている十数年後に入れ替えする時にも高くつきます。

 

何でもそうですが(特に機械系は)十年越えると壊れるものと思った方がいいでしょうね。

 

ライフプランをたてて資金計画をと言う話も書きましたが、そういった家のメンテナンス費用も組み込んでおかないといけません。

 

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未来がどうなるかなど誰もわからないので、最悪を想定して動きたいものです。

 

 

 

 

洗濯室のススメ

さて前の記事でベランダ を作ることのデメリットについてつらつらと書きましたが ベランダをなくしたら洗濯物どこで干すの?ってなります。

 

結論から言うと2階に洗濯室を作ります。洗濯機も流し台もつけるので、子供の汚れ物など手洗いしたいものも洗濯室で完結します。(北陸とか冬に外に洗濯物を干せない地域は結構あるみたいですね)

 

洗濯を回して濡れた重たいものを二階にもって上がるより、乾いた洗濯物を二階へ持って上がるほうが負担も小さいです。

 

もちろん、雨の日も晴れの日も関係なく、暑さ寒さとも無縁で洗濯作業ができます。

 

おそらく二階にクローゼットがあるお宅も多いと思うので、洗濯が終わればそのままクローゼットに持っていけます。

 

ベランダを設置して雨の日に浴室やリビングに洗濯物を干すこともあるでしょう。でも、急な来客が来たときにバタバタと移動させないといけなかったり、家族全員お風呂終わらないと夜に干せなかったり、めんどうなものです。

 

高気密高断熱にすると、課題として残るのは空気の乾燥があるため、洗濯物からの水分を空気に移動させるのも理にかなっています。

 

なにも考えずにハウスメーカーで家を建てていたら当たり前についているベランダですが、個人的には要らないものno. 1に認定されました。

 

ガラッと生活の仕方が変わってしまいますが、すでにある価値観に縛られずに検討続けていきたいするですね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ベランダは不要説

現在プランニング中の家で 設計士さんより提案を頂いた中で 参考になった意見の一つが ベランダ 不要説です。

 

よく考えてみると非常に合理的で 逆に何故今までベランダを作っていたのかが分からないほどです 理由は以下のようなものがあります

 

○夏暑く、冬寒い

外なので当たり前ですが、重たい洗濯物を持って、猛暑または極寒のなかでの作業を毎日強いられます。

 

○雨が完全に防げるわけではない

一応屋根がついていますが、夕立など少し激しい雨がふると折角干した洗濯物が濡れてやり直し。外出中に天気が悪くなってきたら心配しないと!

 

○出入りする大きな窓が必要になる

前の記事で、窓が最も熱が逃げやすいところであることに触れましたが、ベランダを設置するとゆうことは、ベランダに出入りする大きな窓が必要になり、コストアップ+家の性能を下げることにつながります。

 

○住宅の雨漏りのリスク

キチンと雨養生されるかと思いますが、水が逃げない風呂桶のような形状のものを一階の上に置くのですから雨漏りのリスクは少なからず上がります。どんな素材でも夏の高温と冬の低温とを繰り返し、紫外線を浴びれば劣化します。

 

○外の空気がは汚い

洗濯物を外に干さないと、日光消毒されない!とゆう反論がきそうですが、日光が直接当たっている時間帯と日光にあたる洗濯物の場所など限られているでしょう。ダニなどは洗濯物の裏に移動しますし。それ以上に、春先の車のボンネットの黄色い粉やベランダの手すりを雑巾で拭いたときの汚れをみれば、外気が綺麗でないことはわかるはずです。あえて、外にほして、空気中の物質を沢山つけて家に取り込む必要あるでしょうか?(たまに、洗濯物について虫入ってきたりするのも嫌です)

 

○掃除しにくい

地味にこれも個人的に大きいのですが、ベランダって壁のしたの方にカビみたいなの生えたり、水垢ついたりで汚い場所になり、スリッパはかないと出られないし、置いとくスリッパも汚くなるし、どんどん出たくなくなります。おまけに、水道なんてつけてないわけで、水で流しながらブラシで擦ったりもしませんよね?掃除も非常にしにくい。

 

考え始めるとなぜ必要だったのかわからなくなってきますが、じゃあ、洗濯物どうするの?ってとこを次回お話したいと思います。

 

 

こんな世の中だからこそ家事負担の少ない家に

間取りを考えていく際に、我が家が徹底していくことは、家事負担が最も少なくなるようにすることです。

 

日本は少子高齢化とともに、家族構成が核家族化しており、共働きの家庭も増え、昔のように家族から家事や育児の支援が受けにくい世の中になっています。

 

つい先日、金融庁が老後の資産形成・管理に関する報告書をあげて、twitter上ではやや炎上気味ですが、本当に計画的にライフプランたてておかないと、色んな意味で厳しい時代になるかもしれません。

 

https://www.fsa.go.jp/singi/singi_kinyu/market_wg/siryou/20190522.html

 

 

我が家も例に漏れず、子供がいるのですが、祖父母は父方母方ともに他府県のため援助は受けにくい現状です。

 

妻も育児休業中ですが、あっとゆう間にあけてしまいそうなので、新しい家では家事を絶対的に減らす計画です。

 

代表的なものとして、階段下のスペースにルンバ基地をつくって、一階はルンバさんに掃除してもらう計画も組み込みましたが、それ以外にも変わった試みも含まれていると思うので順に記事にしていきます!

 

それにしても、最近はゴミを貯めておくステーションもついて、何ヵ月もゴミ捨てしなくてもいけるんですね。(一般化されていくなら、今までよりルンバ基地の高さを確保しておかないと!)

 

https://www.irobot-jp.com/product/i7/

 

通信費の節約や保険や金融商品など家以外にも話したいことは沢山ありますが、そのあたりは要望があれば繰り上げて書きますが、後回しにします。

 

連日投稿しているので、今回は短めに。

 

 

 

高気密高断熱だからこその間取り

さて、まだ話し足りないことが沢山ある気がしますが、肝心の家の中身についてなにも触れていないので、間取りについても触れていきたいと思います。

 

高気密高断熱の家になると、今まで住んできた家とは感覚を変えないといけない点がでててくるかと思います。(ひょっとすると、そこを割りきれない人もいるかと。)

 

まず、窓を開けての換気は基本的にしなくなります。

 

家の中の環境を外部と断絶させることで一定に保っているため、窓を開けてしまうと本末転倒です。そのために、24時間換気で換気システムに熱交換をさせて、空気は入れ替わるけど気温は変動しないように。。としているわけです。

 

冷暖房をいれずに快適に過ごせる季節であれば全くなしではないかもしれませんが、花粉や排気ガスなど外気もよごれていフィルターを通して換気システムから入ってくる空気の方がきれいでしょう。

 

人の習慣とは恐ろしいもので、窓を開けると言う行為をしないと空気が綺麗にならないような気がするものです。その辺りの思考回路を切り替えて習慣をアップデートできるかは重要かと。

 

二つ目に、今までは各部屋で冷暖房していたので、各部屋の扉は締め切った状態でしたが、高気密高断熱になると、全館空調になることが多いため、空気の流れを作ることが重要になります。

 

人が生活する場所(キッチンやお風呂など)では熱量が発生するので、扉は閉めきるとゆうより開けれるときは開けっ放しか、場合によっては扉を無くしてしまうのもありかもしれません。

 

気密性や断熱性が確保されていなければ、リビング階段や吹き抜けのある家も寒くて仕方なかい家になっていましたが、全く問題なくなるはずです。

 

最後に窓です。最初に書いたとおり、窓を開けて換気!みたいなことは基本的にせず、トイレやキッチンなどで臭いが生じる場合(キッチンは換気扇ついてますが)くらいに限定されるでしょう。

 

窓が、もっとも断熱性に影響を与えやすい部分になるのですが(壁は断熱材を分厚くできるが、窓はできないですし、あろうことか外の暑さ寒さを非常によく伝えてくれるアルミを使った窓がいまでも流通しているので)、必要最低限にとどめたいというのが我が家の方針です。また、開ける必要のないところはFIX 窓にしてしまいます。

 

最近はトリプルガラスの樹脂サッシで希ガスが封入されてるようなものもあるので、かなり性能が上がってきていますが、多用すると家のコストアップにも繋がります。

 

どこに日光をいれたら家の中が暗くなりすぎないか。が設計段階では非常に分かりにくいですが、夏場の日射取得等も計算してもらいながら検討していきたいですね。

 

 

 

 

 

なぜ、○条工務店ではないのか

設計事務所にした理由も書きましたが、本契約まで結んでいた○条工務店を選ばなかった理由についても触れておきたいと思います。(これについては多くの方が記事を書いているかと思います)

 

○条工務店について記事を書かれている方も最終的には悪くないとゆう評価になっていることが多いと思いますが、それには私も賛成です。

 

そして、家の値段が高いとゆう評価もあると思いますが、あのスペックで建てようとすればそれほど高くて仕方なくはない。とゆうのが見解です。他のハウスメーカーが同じ建材を使って、同じものを作ろうとするとまずあの値段は無理でしょう。(ただ、表面積が増えるような坪庭をつくったり、窓を沢山つけたりしても値段が変わらない坪単価の設定には違和感ですが)

 

では、なぜ○条工務店ではないのか。それはオーバースペックだからです。

 

全館床暖房に、ソーラーパネル、外壁材に、ガラス窓、デシカントに、水わまりのユニットもそれなりのクラスのものが標準で入っています。ただ、本当にそれが必要か。とゆうことです。

 

エアコンで全館空調している建物も多くありますが、エアコンのほうがエネルギー効率がよく床暖房のほうが電気代がかかります。一方で、大量のソーラーパネルを屋根に敷き詰めて電気代を補うパワープレイです。

 

夏場は暑いという話も聞きますが、日射取得のことはあまり考えず、窓も沢山つけて設計していることも多いためオーバーヒートしているでしょう。断熱性をあげて熱が逃げなくしてるのに、日光の熱エネルギーはなかに取り込むのですから当然です。

 

そこも力業で解決するべく、○菱がエアコンの室外機で空気中の水分を抜き取る機能を使ったデシカント(どうも特許ごと買い取って自社で作ってるっぽいですが)で湿度を下げて、気温は高いけどカラッとしている環境にして乗りきろうとゆう作戦です。

 

独特な空間になるようですが、30万ほどする上に(他社で導入しようとすると百万は確実に越えますが)、10年ほどで壊れるリスクがあります。ちなみに、冬場に宿泊体験もしてしましたが、高気密高断熱につきものの乾燥は防げていませんでした。

 

たしかに、長期保証もついていて、今の勢いを見ていると大丈夫な気にもなりますが、○条工務店になにかあったら、そのときオーバースペックの家のメンテナンスやリフォーム費用を払えるのかという疑問が生じます。

 

海外工場の賃金上昇で値上がりしていく、日本の人口減少とともに売り上げも下がり、なにか不祥事でリコールがかかって多大な損失。。ローンを払い終えていない35年間でないとも言い切れません。

 

エコなはずの高性能な家が、電気代のかかる高価な設備でエコでなくなっていることに違和感を感じるのです。

 

ただ、今のこの国の戸建て住宅市場において圧倒的な強さがあり、消費者も調べれば情報にたどりつける時代なのでこの勢いは止まらず、私の杞憂に終わればいいですね。

 

いずれにしても、キチンと調べて、よきパートナーに出会えれば、○条よりも性能が高く(数値上もですが、日射取得等を考慮することで夏も暑くなりにくい)、無駄な設備なく(メンテナンスや電気代のランニングコスト少なく)、値段も同等かリーズナブルに、設計の自由度も高く家造りができるはずです。(まだ私も途中ですが。笑)

 

いい家が増えることを願うばかりです。

 

 

 

 

 

 

設計事務所に依頼するメリットについて

このブログのタイトルにある設計事務所で家を建てることについて、触れていませんでした。

 

ここまで書いてきた記事を読まれた方は、何故そんな大変な思いをしてまで、設計事務所で家造りをしないといけないのか?と思うでしょう。○条工務店でいいのでは?と。

 

私が、設計事務所で建てるメリットはこれだな!と思うメリットは以下のようはものです。

 

◯設計の自由度が高く、ミスが少ない。

◯監理を分離できる

◯明確な基準をもって家づくりができる

◯設備や標準仕様などの縛りがない

 

もう少し詳しく話すと、

◯設計の自由度が高く、ミスが少ないのは、営業さんと設計士と工事担当といった複数の人で伝言ゲームがないからです。

 

さらに、ハウスメーカーによっては、無資格の営業さんが間取り図作って、設計士は最終チェックのみ。みたいなこともあるようです。

 

設計図がきちんとできていないときちんとした家が建つはずがありません。間取り図をなんとなく作るだけなら、素人の私たちでも線は引けるでしょうが、どこに柱や梁や配線、ダクト等が走っているか理解してるのでしょうか。(駐車場に車がはいらないとか
コンセントの位置が違うとかはザラにあるようですね。)

 

設計士のチェックが入るとはいえ、複数の営業さんからくる図面を複数枚チェックして全くミスなくいけるのでしょうか。

 

その点、最初から最後まで設計士さんと打ち合わせをすると、そこを動かすと梁を見せるしかなくなる。ダクトなど考えるとこのくらいスペース必要。など打ち合わせ中に即座に回答してくださるので安心感が違います。

 

◯監理が分離できる。については、あまり意識されないかもしれませんが、設計事務所のもうひとつの仕事です。

 

ハウスメーカーに頼むと、同じ会社や系列の会社が最後まで施工管理することになります。営業の方も、建築中に現場確認に行くので大丈夫です!といったことを言われると思いますが、ここでも専門の知識なく、きちんとした監理はできないと思います。(建材の種類や特性を理解していることはもちろん、断熱処理や防蟻処理、雨養生など)

 

やや過剰ではありますが、大手ハウスメーカーでも施工ミスはあるという認識を持っておくことは重要ですし、場合によっては、ホームインスペクターといった専門職の方に第三者監理をしてもらうことも検討してもよいかもしれません。(下記の本の著者にも連絡しましたが、建設地との距離があるため結構なお値段になりましたし、ハウスメーカーや工法によって現場に指導にいく回数も増えるようでした。)

 

絶対にしくじらないハウスメーカー選び 大手11社徹底解剖!

絶対にしくじらないハウスメーカー選び 大手11社徹底解剖!

 

 

その点、設計事務所で家をたてる場合には、別会社の工務店に設計図通りの家をたてるよう依頼し、設計事務所の人が監理しに行く形になります。

 

私のお願いしている設計士さんは、過去に現場監督業務もされていた経歴のある設計士さんを選んだので、きちんとした知識に基づき監理をしてくれると思います。さらに、高気密・高断熱な家にしようとすると、それなりに施工技術(意識も?)の高い工務店に 施工を依頼することになるため、さらに精度はあがるでしょう。

 

◯明確な基準をもって家づくりができる。も高気密・高断熱に関してです。以前、C値やQ値やUa値といった数値について記事を書きましたが、

 

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設計時点で、どの程度のC値やUa値の家にするのか、そのためにはどのくらいの厚さの断熱材を入れる必要があり、どこに断熱をし、そのためにはどのくらいの費用がかかるのか、といったことを話しています。

 

ハウスメーカーでは、うちはロックウールですよ!とかEPSですよ!とか材料単体の性能の話をされると思いますが、月日がたつと萎んできて性能が落ちる材料もあったり、性能は良いけれど値段が高く、高性能グラスウールで同性能となる厚さにしたほうがコストパフォーマンスが良いなど目指すところと予算とを見ながらベストな建材を選ぶ必要があります。(断熱材もそうですが、窓がペアガラスとかやめてほしいですが)

 

◯ 設備や標準仕様などの縛りがない にも通じることですが、このあたりのディスカッションが柔軟にできるのもハウスメーカーとの大きな違いだと思います。

 

うちは、鉄骨造なので、Ua値は頑張っても0.6台です。工法がツーバイフォーなので壁の厚みはこのようにしかできません。断熱材はこれです!全館空調ができなかったり、全館床暖房だったり。外壁は、このタイルで4色のみです。など、ハウスメーカーでは、それぞれ縛りが多く諦めるしかないことが出てきてしまいます。

 

先程少し触れた窓もそうですが、キッチン・浴室・トイレ・洗面といったユニット系についても、特定のメーカーの特定のレンジの商品を標準仕様としており、変更すると必要以上に追加料金がかかったりすることもあります。

 

大手メーカーで大量発注するよりは掛け率とよばれる割引率が悪くなるのがデメリットとしてあるかもしれませんが、メーカーも気にせず選べるのは大きいです。(悩む手間は減るかもしれませんが。。)

 

設計事務所のメリットとしてはこのようなことがありますが、これも信頼のおける設計士に出会えるかにもかかってきます。(一級だの二級だの免許の種類に踊らされたりせず)

 

これから家造りをされる方は、誰をパートナーに選ぶのか。しっかり検討して選びたいですね。

 

 

 

 

 

 

 

見えにくい家作り全体でかかるコスト

ここのところお金に関する記事を書いていますが、家造りをする上でトータルかかる金額というのは非常に見えにくいものです。

 

原因は、ハウスメーカーと不動産屋と銀行の3者のルールがごちゃまぜになっていて、相互に自分のところ以外のルールについては深く言及しないからだと思います。気持ち悪いな。。と思っていましたが、なんとなく全貌が見えてたので、まとめておきたいと思います。(私もプランニング中で支払い終わっていないので、誤りがあればご指摘ください。)

 

まず、全員が必ず必要なものとして、

●土地代

●建物代

があるので、こちらの購入に伴ってかかる手数料等についてです。

 

土地購入にかかる費用

まずは、土地代です。順番に細かく書くと全貌が見えにくくなりそうなので、ざっとかかる手数料を書きます。土地の値段によって大きく変わるため、概ね1500-2000万円前後の土地を想定しています。

【銀行】

○銀行融資手数料:約5万円

○印紙代:2〜3万円

○保証料:銀行借り入れ金額×約2%

【不動産屋】

○仲介手数料:(契約金額×3%+6万円)+消費税

●銀行ローン代行手数料:規定なし(言い値)

●登記費用(売買:登録免許税+司法書士報酬):20-30万円

●登記費用(担保設定:登録免許税+司法書士報酬):15-20万円

○土地契約印紙代:1〜2万円

○固定資産税清算金:6-8万円

 

このうち、○で書いてある項目は、ある程度明確な規定があり、土地の値段や銀行ローンの金額をもとに算出される手数料になります。

 

●のうち、銀行ローン代行手数料は、不動産屋によってバラバラです。必要ないところもありますし、場合によっては10万円以上請求されることもあります。『ローンの手続きしますよ!』と言われたら、手数料がかかるのかと金額を聞いておきましょう。数万円であれば、平日や休日に時間を作って銀行を行き来するより楽をしたい!となるかもしれませんし、10万円を超えてくるなら自分で手続きして節約したい!など考え方もあるでしょう。

 

次に登記費用ですが、こちらは土地の値段によることと、司法書士さんの手数料が異なることが多いため、きちっとした数値を出せませんが、ずれても数万円かと思います。

 

また、土地の売買契約を結ぶに当たって100万円などの金額で手付金を払うことになるかと思います。銀行ローンで融資を受ける場合、1500万円の土地であれば、手付金100万円を差し引いて1400万円融資を受けることもできますし、1500万円融資を受けて、手付金100万円が返ってくるようにすることもできます。

 

この後、建物の金額について、コストを書きますが、建物の方が高額かつ不明瞭な部分が多いです。そのため、自由のきく自己資金は多いほうが融通が聞くので、個人的には後者の手付金がかえってくる手続きをオススメします。

 

建物購入にかかる費用

では、続いて、建物代です。こちらも一覧にすると、

ハウスメーカー/工務店

●建物代:坪単価が参考値だが不確定

●外構費用:100-200万円以上

●地盤改良費:50-200万円以上

●登記費用(担保設定):40-50万円

●火災保険:20-25万円

設計事務所

○設計・監理料:建物代金の数%〜10%

【銀行】

○融資手数料:約5万円

○印紙代:約2万円

○保証料:借り入れ金額×約2%

 

私の場合は、設計事務所に設計・監理を依頼して、工務店に家を立ててもらうため、設計事務所が入っていますが、ハウスメーカーで立てる場合は、設計料は含まれている場合が多いです。また、土地と建物のローンを分けているため、銀行が双方にでてきますが、一本でローンを組んでいる場合は、融資手数料や印紙代は一回で済みます。

 

登記費用と火災保険は、先程と同様、司法書士さんの報酬金額や契約会社及び内容によって誤差があるため、明確にはできませんが、こちらもずれても数万円程度です。

 

残る問題は、外構費用・地盤改良・建物代です。

 

最悪を想定して、予算と建物代金とのバランスをとる!

このうち、コントロール不能なものとして地盤改良費用があります。土地を買ったとして、土地の中のどこに家をたてるのかが決まらないと地盤調査もできず、地盤が弱ければ地盤改良は必ず必要になるためです。

 

こればかりは、土地を買ってみないとわからないことがほとんどなので、最悪150〜200万かかる前提で計画を建てておくのが無難です。

 

あとは、外構費用ですが、こちらは高低差のある土地を買う場合は注意です。1〜2m程度であれば、200万円前後かと思いますが、5mも6mも土が盛り上がっていたり、彫り込み式の駐車場にする必要がある、等になってくると外構費で数百万円かかることもあるそうです。フラットな土地であれば、最悪外構は後々DIY等でやっていくことして、資金を建物にあてる!といったこともできるため、土地はできるだけフラットなものを選ぶ方が無難でしょう。

 

高低差のある土地が気に入っている場合には、信頼のおける不動産屋やハウスメーカー工務店の営業さんに外構費がいくら位かかりそうかざっくり聞いておいたほうが良いと思います。

 

以上のような予算がかかることを踏まえて、以下の手順で建物を考えていきます。

 

自分が返済できるであろう住宅ローンのトータル金額を把握する

 ⇒土地代や各種手数料等を差し引く

 ⇒最悪を想定した地盤改良や外構費等(設計料がある場合は設計料も)を差し引く

 ⇒残高が建物に当てられる資金

 

さて、建てようと思っている家の大きさ(坪数)で割ったときに、ハウスメーカーの提示している坪単価より余裕があるでしょうか。(おそらく、坪単価どおりにはいかないと思うので)

 

もし、金額がギリギリであったり、足りないという場合には、親など家族からお金を借りて自己資金を増やしたり、ハウスメーカーそのものを変える決断をしないと行けないこともでてくるかもしれません。(だからといって、ローコストなメーカーを選べば別のリスクもでてくるかもしれませんが)

 

自分の建てたい家はどういう家なのか、それを実現するために、どこで予算を削り、どこにお金をかけて、自分の無理のない予算の中でプランニングするか。面倒でも、そのあたりに真摯に向き合っていく姿勢が施主側にもないと本当にいい家を作るのは難しいかもしれませんね。

 

私も計画段階ですが、これから設備や性能についても、突き詰めていきたいと思います。

 

 

 

 

住宅ローンの返済シミュレーションをエクセルでする

住宅ローンの選び方について以前の記事で書きました。

 

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今の日本の現状からし金利が上がることは考えにくいという判断から 変動金利で借りるという人もいると思います。ただし、その場合には金利が上がった場合に家計が破産しないか 十分検討しておく必要があることを書きました。

 

4500万円を35年間かけて返すシミュレーションをお伝えしましたが、借り入れする金額が多く!や期間を20年にしたい!など異なる条件で算出されたい場合に計算する方法を お伝えしたいと思います。

 

 

シンプルな返済計画を見るだけであれば、検索エンジン

『住宅ローン シュミレーション』

あたりのワードを入れて検索すれば、各銀行が作ったシュミレーションツールが見つかるので、そちらで計算したら良いと思います。

 

しかし、私は性格上、最悪を想定して、10年固定が終わったときに金利が大幅に上昇していた場合や、どのタイミングで一括返済したら得か、などもう少し複雑なシュミレーションをしたかったため、エクセルで計算する方法を調べました。

 

関数としては、PMT関数を使います。使い方は、下記のとおりです。

 

=PMT(金利,返済期間,返済金額,将来金額)

  ※金利:月利を入力したいため、年利0.8%の場合、0.008/12と入力

       厳密に月利計算をすると少し誤差が生じますが、無視して良いレベルかと

  ※返済期間:単位が月のため、35年の場合、35*12と入力

  ※返済金額:単位は円のため、4500万円の場合、45000000と入力

  ※将来金額:単位は円のため、返済完了までを計算する場合、0を入力

 

実際に、上記の数値をいれた『=PMT(0.008/12,35*12,45000000,0)』で計算をすると、算出値は、『-122,877円』になります。これは、月々支払う金額を表しています。

 

ここから逆算して、35年支払うトータル金額は、

122,877円*35年*12ヶ月=51,608,340円

となり、借り入れした金額4500万円を引いたら金利分で支払った額もわかります。

 

51,608,340-45,000,000=6,608,340円

つまり、利子で660万円ほど支払った計算になります。月額にすると、

6,608,340円➗35年➗12ヶ月≒15,734円

になるため、月々122,877円の支払いのうち、

122,877円-15734円=107,143円

がローン元金から差し引かれる金額になります。

 

ここまで計算できれば、細かいアレンジもできるようになります。

 

たとえば、10年後に金利が1.8%になっていたので、繰り上げ返済したい!ということであれば、10年間の間に、

107,143円*10年*12ヶ月=12,857,143円 を元本からの返済にあてた額

ローン残高は、

45,000,000円-12,857,143円=32,142,857円

となります。

 

このタイミングで、1000万円繰り上げ返済した場合、(銀行の手数料等の細かい数字を除けば)、残高を

32,142,857円-10,000,000円=22,142,857円

にして、最初と同様にPMT関数を使って計算していくことになります。

 

変動金利で借りる場合は、金利が非常に高くなってしまった場合の計算をしておいて、月々の支払額が許容できるかを確認しておく必要があるでしょう。

 

今回は、数字だらけで苦手な人には辛い記事になりましたが、しっかり検討してプランニングしたいものです。

 

 

 

銀行ローンの見比べ方

銀行ローンの借り方について 皆さんは何を基準にしているでしょうか?

 

金利、各種特約、ハウスメーカーの営業さんからの紹介、職場との兼ね合い などいろいろな選定基準があると思います。

 

以前の記事でも書いたとおり、私の場合は 土地の融資から建物の融資までの期間が空いたり、建物の 建築期間が長かったり することで 通常のローンとは異なる 点が多々ありました 。

 

大手都銀でも 条件の良い銀行がないわけではないのですが、そういった制約にこまめに対応してくれるのは地方銀行であったため、私の場合は地方銀行を選んでいます 。

 

一般的なスケジュールで変動金利であれば、ネット銀行も必ず見ましょう。

 

固定金利か変動金利かの考え方については、 人それぞれ考え方があるので一概には言えませんが(都道府県でかなり違うようですが)、 個人的には10年固定がよいと判断しました。

 

変動金利は、固定金利よりも金利が安いことと10年以上日銀の短期プライムレートが変動していないので、おそらく大きく変動することはないと予測し 、金利分の無駄なお金を最小限にすることを目指す方もいるでしょうし、FPさんに相談するとそう進められることもあると思います。

 

ただし、投資もそうですが、過去の相場が未来も続いていくという判断は明らかに間違いです。政治的な理由(マイナス金利など)で金利も変動するので、変動金利を選ぶのであれば、金利が急に上昇した場合にも許容できるか(破産しないか)を確認してから借りるべきだと言えます。

 

例えば、

 金利0.8%で4500万円を35年で返す場合、月々122,877円  

ですが、急に金利が上がってきて1.8%になったとすると

 金利1.8%で4500万円を35年で返す場合、月々144,491円

さらに、金利が上がって2.8%になったとすると、

  金利2.8%で4500万円を35年で返す場合、月々168,199円

になります。(20年前は3%や4%も当たり前だったので、ありえない数字ではない)

 

 最悪の事態が生じた場合にも、家計が破産せずに生活していけるかどうか、が重要と考えます。

 

では、35年固定が良いのでは?となると思いますが、変動金利と乖離しすぎているため、可能性としては高くない金利上昇を最初から受けてしまっている状態になるので、そこまでいくと無駄が多いと思います。

 

結果、行き着いたのが10年固定の金利で、10年間は必死に節約・貯金をしながら生活を行い、10年後に金利が上がっていた場合には、まとまった金額を一括返済し、元本を減らすことで月々の支払い額が大きくなりすぎないようにするという対策が一番という結論です。(一括返済しないまでも、銀行によっては預金として入っている残高金額分を住宅ローンの金利対象外にするといった取り組みをしているところもあるため、対策は打てると思います。)

 

また、銀行によって変動金利が非常に低い(知っている範囲では、0.35%)や10年固定金利が非常に低い(知っている範囲では0.55%)など、銀行によって特徴もあり、10年固定と変動金利が大きく変わらない場合もあったことも大きな要因です。

 

あとは、各種特約についてですが、個人的にはつけても「がん団信」のみでよいと思います。『がん』と診断されたら、住宅ローンの返済が免除されるといった特約です。

 

住宅ローンを返済する年代の人が、がんになる確率もそれほど高くはありませんが、どれだけ生活習慣を気をつけても、”運”がわるくがんになる人は一定数いますし、がんの治療をすることで仕事を失う人もいるかもしれません。

 

最悪に備えるのであれば、こちらの特約はあってもよいかなという判断です。

 

最新版 がんのひみつ

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その他、7大疾病にも対応した特約!などもありますが、「何ヶ月間入院して・・」と書かれているものもあったりします。近年入院期間は短縮傾向で在宅で看る傾向にあるため、そんな条件満たせるの?といった疑問もありますし、心筋梗塞脳梗塞になる前に健康診断で指摘をうけたり、事前に対策を打てる可能性が高いです。

 

もちろん、家族歴があったり年齢によって特定の病気が心配なので。。といった理由があれば入ればいいですが、しっかり吟味して必要なものに必要なお金をかけるという姿勢にしたいですね。

 

最後に、手数料や保証料といったものを保証会社に払うことになるのですが、こちらの違いにも注意が必要です。借り入れする金額の3%前後になるため、バカにならない金額です。

 

結論から言うと、保証料は一括返済などでまとめて返すとその金額に応じて返金が受けられますが、手数料の場合は返ってこないということらしいです。

 

では、保証料はしっかり返金されるのかというと、実際のところは明確なルールがなくまとまったお金を返したのに返金額がすごく少ない!みたいなこともあるようです。

 

ちなみに、銀行と金利の交渉等をすることもあるかもしれませんが、職業や過去の借入金の返済状況等から ランク付けがされており、保証会社が決めている様子でした。つまり、銀行の人は窓口にすぎないということです。

 

公務員など一番良い条件になっていれば、いくら交渉しても下がらないものは下がらないと思いますが、それ以外の人は銀行の人を焦らせて、保証会社と交渉してもらうと少し条件がよくなることもあるようです。

 

地方銀行同士で競合しているところをまわり、

 

『心はA銀行さんで借りる方向で固まってきてるんだけど、B銀行さんも結構がんばってくれているから悩んでいる。もうちょっと頑張って金利◯◯%くらいにならないか』(A銀行の担当さんに対して)

 

みたいな交渉の仕方が良いと、噂話できいたこともあります。(もちろんB銀行でも逆向きの同じことをやる)

 

絶対の正解はないかと思いますが、自分の人生を担保に借りる借金のため、後悔のないようしっかり吟味していきましょう。